Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig berechnen

Immobilien gelten seit jeher als eine der sichersten Kapitalanlagen. Doch „sicher" bedeutet nicht automatisch „rentabel". Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, ohne die Rendite sorgfältig zu berechnen, riskiert eine Fehlinvestition. In diesem Ratgeber erklären wir die wichtigsten Renditekennzahlen – von der Bruttomietrendite über die Nettomietrendite bis zur Cashflow-Analyse –, zeigen die Bedeutung des Kaufpreisfaktors und rechnen ein konkretes Beispiel für eine Anlageimmobilie in Augsburg durch.

Die Bruttomietrendite: Der erste Anhaltspunkt

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl zur Bewertung einer Anlageimmobilie und dient als erste Orientierung. Sie berechnet sich aus der jährlichen Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie, multipliziert mit 100.

Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Augsburg-Lechhausen wird für 240.000 Euro angeboten und ist für 850 Euro Kaltmiete pro Monat vermietet. Die Jahreskaltmiete beträgt 10.200 Euro. Die Bruttomietrendite liegt somit bei 4,25 Prozent (10.200 / 240.000 x 100).

Die Bruttomietrendite ist ein nützlicher erster Filter, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Sie berücksichtigt weder die Kaufnebenkosten noch die laufenden Bewirtschaftungskosten. Deshalb taugt sie nur als Vergleichsmaßstab, nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage. Als Faustregel gilt: In Augsburg sollte die Bruttomietrendite mindestens bei 4 Prozent liegen, um nach Abzug aller Kosten noch eine positive Rendite zu erzielen.

Die Nettomietrendite: Das wahre Bild

Die Nettomietrendite gibt ein deutlich realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite, da sie sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden nicht umlagefähigen Kosten berücksichtigt.

Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) x 100

Zu den Kaufnebenkosten zählen in Bayern:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises (Bayern hat den niedrigsten Satz in Deutschland)
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. (Käuferanteil)

Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich in Bayern damit auf rund 8,5 bis 9 Prozent des Kaufpreises. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen unter anderem die Instandhaltungsrücklage, die Verwaltungskosten sowie das Mietausfallrisiko, das mit etwa zwei bis drei Prozent der Jahreskaltmiete kalkuliert werden sollte.

Setzen wir unser Augsburger Beispiel fort: Der Kaufpreis beträgt 240.000 Euro, die Kaufnebenkosten rund 20.400 Euro (8,5 %), die Gesamtinvestition somit 260.400 Euro. Von der Jahreskaltmiete (10.200 Euro) ziehen wir ab: Instandhaltungsrücklage (1.200 Euro), Verwaltungskosten (360 Euro) und Mietausfallrisiko (204 Euro). Es verbleiben 8.436 Euro Nettoertrag. Die Nettomietrendite beträgt somit 3,24 Prozent (8.436 / 260.400 x 100).

Der Kaufpreisfaktor: Wie viele Jahresmieten kostet die Immobilie?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Er ist das Spiegelbild der Bruttomietrendite und wird von professionellen Investoren häufig als schnelle Bewertungskennzahl genutzt.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

In unserem Beispiel: 240.000 / 10.200 = 23,5. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis rein rechnerisch nach 23,5 Jahren durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Als Orientierung gelten folgende Richtwerte:

• Unter 20: Sehr gutes Investment, häufig in B- und C-Lagen oder bei renovierungsbedürftigen Objekten
• 20 bis 25: Solides Investment, typisch für gute Lagen in Städten wie Augsburg
• 25 bis 30: Ambitioniertes Preisniveau, häufig in A-Lagen oder Trendvierteln
• Über 30: Nur bei sehr starker erwarteter Wertsteigerung oder absoluten Premiumlagen vertretbar

In Augsburg liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor aktuell zwischen 22 und 26, je nach Stadtteil und Objektqualität. Im Vergleich dazu liegt München bei 30 bis 40 – ein Grund, warum viele Kapitalanleger zunehmend auf Augsburg setzen.

Die Cashflow-Analyse: Monat für Monat

Während Brutto- und Nettomietrendite die Gesamtrentabilität bewerten, zeigt die Cashflow-Analyse, ob eine Immobilie monatlich einen positiven oder negativen Geldfluss erzeugt. Gerade bei finanzierten Immobilien ist dies die entscheidende Frage: Trägt sich die Immobilie selbst, oder muss der Investor monatlich zuschießen?

Für die Cashflow-Analyse werden alle monatlichen Einnahmen (Kaltmiete) den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt: Kreditrate (Zins + Tilgung), nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Rechnen wir unser Augsburger Beispiel mit Finanzierung durch: Bei einer Finanzierung von 80 Prozent (192.000 Euro) zu 3,8 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine monatliche Kreditrate von 928 Euro. Hinzu kommen nicht umlagefähige Kosten von rund 147 Euro monatlich. Die monatlichen Gesamtkosten betragen somit 1.075 Euro – bei einer Kaltmiete von 850 Euro entsteht ein negativer Cashflow von 225 Euro pro Monat.

Bedeutet das, die Investition lohnt sich nicht? Nicht unbedingt. Denn der negative Cashflow wird teilweise durch den Tilgungseffekt (Vermögensaufbau durch Schuldenabbau) und die steuerlichen Vorteile kompensiert. Dennoch sollte der monatliche Zuschuss im Rahmen bleiben und die persönliche Liquidität nicht überstrapazieren.

Steuervorteile nutzen: Die AfA und weitere Abzugsmöglichkeiten

Ein wesentlicher Vorteil der Immobilie als Kapitalanlage sind die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten, die die tatsächliche Rendite nach Steuern erheblich verbessern können:

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die AfA ermöglicht es, den Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grundstück) steuerlich abzuschreiben. Für Bestandsgebäude gilt ein linearer AfA-Satz von 2 Prozent jährlich über 50 Jahre. Für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, wurde der AfA-Satz auf 3 Prozent angehoben (33 Jahre Nutzungsdauer). In unserem Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 70 Prozent (168.000 Euro) und dem 2-Prozent-Satz ergibt sich eine jährliche AfA von 3.360 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent spart das jährlich 1.411 Euro Steuern.

Werbungskosten

Darüber hinaus können zahlreiche weitere Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden:

• Finanzierungszinsen: Die gezahlten Darlehenszinsen sind in voller Höhe absetzbar. In unserem Beispiel: 7.296 Euro im ersten Jahr (192.000 x 3,8 %).
• Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie für Besichtigungen, Mieterauswahl oder Handwerkerabsprachen.
• Instandhaltungskosten: Reparaturen und Renovierungen, sofern sie nicht als Herstellungskosten zu aktivieren sind.
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater (anteilig), Kontoführungsgebühren.
• Grundsteuer: Soweit vom Vermieter getragen.

In Summe können sich die steuerlichen Vorteile auf 2.000 bis 4.000 Euro pro Jahr belaufen, was den negativen Cashflow deutlich reduziert oder sogar in einen positiven Cashflow nach Steuern verwandelt.

Standortfaktoren: Worauf Kapitalanleger in Augsburg achten sollten

Die Rendite einer Anlageimmobilie hängt maßgeblich vom Standort ab. Für Augsburg empfehlen wir, folgende Faktoren besonders zu beachten:

• ÖPNV-Anbindung: Wohnungen in der Nähe von Straßenbahnhaltestellen oder dem Hauptbahnhof sind leichter zu vermieten und erzielen höhere Mieten. Die Straßenbahnlinien 1, 2 und 3 bilden das Rückgrat des Augsburger ÖPNV.
• Universitätsnähe: Die Universität Augsburg und die Hochschule Augsburg sorgen für konstante Nachfrage nach kleineren Wohnungen (1-2 Zimmer) im Universitätsviertel und in Haunstetten.
• Entwicklungspotenzial: Stadtteile im Wandel wie Oberhausen oder das Textilviertel bieten die Chance auf überdurchschnittliche Wertsteigerung bei heute noch moderaten Einstiegspreisen.
• Mietpreisniveau: Vergleichen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete im Augsburger Mietspiegel. Liegt die aktuelle Miete deutlich darunter, besteht Mietsteigerungspotenzial.
• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Grünflächen in der Nähe erhöhen die Attraktivität und reduzieren das Leerstandsrisiko.

Häufige Fehler bei der Kapitalanlage in Immobilien

Auch erfahrene Investoren machen Fehler. Die häufigsten Stolperfallen bei der Immobilie als Kapitalanlage:

• Nur auf die Bruttomietrendite schauen: Die Bruttomietrendite verschleiert die wahren Kosten. Berechnen Sie immer die Nettomietrendite und den Cashflow nach Finanzierung.
• Instandhaltungskosten unterschätzen: Bei älteren Gebäuden sollten Sie mindestens 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr für Instandhaltung einplanen. Prüfen Sie den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen vor dem Kauf.
• Kein Puffer für Leerstand: Selbst in begehrten Lagen kann es zu Mieterwechseln kommen. Kalkulieren Sie ein Leerstandsrisiko von mindestens einem Monat pro Jahr ein.
• Zu hohe Fremdfinanzierung: Eine Finanzierung von über 80 Prozent des Kaufpreises kann bei steigenden Zinsen oder unerwarteten Kosten schnell zum Problem werden. Halten Sie ausreichend Liquiditätsreserven vor.
• Emotionale Kaufentscheidung: Eine Kapitalanlage ist keine Traumwohnung. Entscheidend sind Zahlen, Lage und Vermietbarkeit – nicht die eigene Wohnvorstellung.
• Steuervorteile überbewerten: Kaufen Sie nie eine Immobilie ausschließlich wegen der Steuerersparnis. Die wirtschaftliche Grundlage muss auch ohne steuerliche Effekte tragfähig sein.

Die Immobilie als Kapitalanlage kann ein hervorragender Baustein der Vermögensbildung sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und die Rendite sorgfältig kalkuliert wird. Augsburg bietet mit seiner soliden Wirtschaftsstruktur, der wachsenden Bevölkerung und den im Vergleich zu München deutlich günstigeren Einstiegspreisen attraktive Möglichkeiten für Kapitalanleger. Lassen Sie sich vor dem Kauf umfassend beraten – wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach der passenden Anlageimmobilie in Augsburg und Umgebung.