Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Sie gibt einen ersten Anhaltspunkt für die Rentabilität.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Miete. Die Nettomietrendite zieht alle Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko ab.

Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudeanteil steuerlich abzuschreiben. Baujahr vor 1925: 2,5% p.a., 1925-2023: 2% p.a., ab 2024: 3% p.a.

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Rendite Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet. Durch den Leverage-Effekt kann sie deutlich höher sein als die Mietrendite.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) zeigt, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie durch Miete amortisiert. Unter 20 gilt als sehr gut, 20-25 als gut.

Immobilien Kapitalanlage Rechner 2026 – Rendite, Cashflow & Steuern berechnen

A — Kaufdaten

Kaufpreis i 350.000 €

Bundesland i 3,5 %

Notarkosten i 2,0 %

Maklercourtage i 3,57 %

Renovierungskosten i 0 €

Wohnfläche 80 m²

Baujahr i 1990 · AfA 2,0%

Grundstücksanteil i 20 %

B — Finanzierung +

Wie finanzieren Sie die Immobilie?

Eigenkapital i 20 % · 88.140 €

Sollzins i 3,8 %

Tilgung i 2,0 %

Zinsbindung i

Sondertilgung p.a. i 0 %

C — Mieteinnahmen & Kosten +

Was nehmen Sie ein, was kostet die Verwaltung?

Kaltmiete / Monat i 1.100 €

Mietausfallrisiko i 2 %

Hausgeld / Monat i 250 €

Davon nicht umlagefähig 40 %

Verwaltungskosten / Jahr 300 €

Instandhaltung €/m²/Jahr i 10 €

Mietsteigerung p.a. i 1,5 %

D — Steuer & Verkauf +

Steuer, Haltedauer und Verkaufsplanung.

Grenzsteuersatz i 35 %

Haltedauer i 15 Jahre

Wertsteigerung p.a. 2,0 %

Anschlussfinanzierung i 4,5 %

Ergebnisse

Monatlicher Cashflow nach Steuern

+82 €

Nahezu kostenneutral — Wertsteigerung trägt die Last.

Bruttomietrendite

3,77 %

Nettomietrendite

2,41 %

EK-Rendite

4,2 %

Kaufpreisfaktor

26,5

Okay

Amortisation des Eigenkapitals: ca. 26,5 Jahre

Steuer-Details

Mieteinnahmen/Jahr12.936 €

AfA/Jahr-5.600 €

Abzugsfähige Zinsen-13.392 €

Nicht umlagef. Hausgeld-1.200 €

Verwaltung + Instandhaltung-1.100 €

Steuerl. Ergebnis-8.356 €

Steuerersparnis+2.925 €

Finanzierungs-Details

Darlehen352.560 €

Monatliche Rate1.705 €

Davon Zinsanteil1.116 €

Davon Tilgungsanteil588 €

Restschuld n. Zinsbindung245.000 €

Restschuld n. Haltedauer180.000 €

Geschätzter Verkaufserlös470.000 €

Geschätzter Gesamtgewinn+125.000 €

Kostenneutral — die Tilgung baut Ihr Vermögen auf, auch ohne monatlichen Überschuss.

Vollständige Berechnung

Visualisierung

Wie entwickelt sich Ihr Vermögen über 20 Jahre?

Restschuld sinkt, Eigenkapital wächst — so sieht der Aufbau aus.

Wohin fließt Ihre monatliche Miete?

Aufschlüsselung: Zins, Tilgung, Kosten, verbleibender Cashflow.

+82 €

Cashflow

Immobilie oder ETF-Sparplan?

Vergleich bei gleichem Eigenkapital und monatlicher Sparrate.

Annahme ETF: 7% p.a. Durchschnittsrendite, gleiches Eigenkapital + monatlicher Cashflow als Sparrate.

Was passiert, wenn sich die Lage verändert?

Drei Szenarien im Vergleich — von konservativ bis optimistisch.

↘

Pessimistisch

0% Mietsteigerung, 0% Wertsteigerung

→

Realistisch

Ihre eingegebenen Werte

↗

Optimistisch

+1% Miet-/Wertsteigerung

Was ist die Mietrendite und wie berechnet man sie?

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Kapitalanleger. Sie zeigt, wie viel Rendite eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet. Die Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite. Bei einer Wohnung für 350.000 € mit 1.100 € Kaltmiete pro Monat ergibt sich: 13.200 € ÷ 350.000 € × 100 = 3,77 % Bruttomietrendite.

Brutto- vs. Nettomietrendite: Der entscheidende Unterschied

Die Bruttomietrendite ist nur ein erster Anhaltspunkt. Die Nettomietrendite berücksichtigt alle tatsächlichen Kosten: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrisiko. In der Praxis liegt die Nettomietrendite typischerweise 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Bei unserem Beispiel aus Augsburg sinkt sie von 3,77 % auf etwa 2,4 % — ein erheblicher Unterschied, den viele Anleger unterschätzen.

Eigenkapitalrendite: Warum der Leverage-Effekt so mächtig ist

Der eigentliche Hebel bei Immobilien-Kapitalanlagen ist der Leverage-Effekt: Sie kaufen mit 20 % Eigenkapital eine Immobilie, deren Wertsteigerung aber auf den gesamten Kaufpreis wirkt. Steigt eine Immobilie für 350.000 € um 2 % pro Jahr, gewinnen Sie 7.000 € — bezogen auf Ihr Eigenkapital von 70.000 € ist das eine Rendite von 10 %. Dazu kommt der Cashflow aus der Vermietung. Die Eigenkapitalrendite kann bei guter Finanzierung deutlich über der reinen Mietrendite liegen.

AfA: So nutzen Sie die Abschreibung steuerlich optimal

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerlicher Vorteil, den nur Immobilien bieten. Sie dürfen den Gebäudeanteil (ohne Grundstück) über die Nutzungsdauer abschreiben: Bei Baujahr 1925–2023 sind es 2 % pro Jahr, bei Gebäuden vor 1925 sogar 2,5 %, und ab Baujahr 2024 gilt der neue erhöhte Satz von 3 %. Bei einer Wohnung für 350.000 € mit 20 % Grundstücksanteil können Sie jährlich 5.600 € als Werbungskosten geltend machen — das reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich.

Kaufpreisfaktor: Woran Sie erkennen, ob eine Immobilie günstig ist

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) beantwortet eine einfache Frage: Nach wie vielen Jahren Mieteinnahmen haben Sie den Kaufpreis wieder drin? Berechnung: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. In Augsburg liegt der Faktor aktuell zwischen 22 und 28. Unter 20 gilt als sehr günstig, 20–25 als fair, über 30 als teuer. Ein Faktor von 26,5 bei unserer Beispielwohnung ist im normalen Bereich für eine bayerische Großstadt.

Typische Fehler bei der Renditeberechnung

Fehler 1: Nur Bruttomietrendite betrachten. Die Nebenkosten und laufenden Kosten machen oft 30–40 % der Bruttomiete aus. Fehler 2: Mietausfallrisiko ignorieren. Selbst in guten Lagen gibt es Leerstand bei Mieterwechsel — 2 % Puffer sind realistisch. Fehler 3: Instandhaltung unterschätzen. Besonders bei Altbauten (vor 1970) sollten Sie mit 12–15 €/m² pro Jahr rechnen. Fehler 4: Anschlussfinanzierung vergessen. Nach der Zinsbindung kann der Zins deutlich höher liegen — das verändert den Cashflow massiv.

Häufige Fragen zur Immobilien-Kapitalanlage

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine Bruttomietrendite über 5 % gilt als gut, 3–5 % als durchschnittlich. In Augsburg liegen die Renditen aktuell bei 3,5–4,5 %, in Top-Lagen etwas darunter.

Wann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei?

Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn bei vermieteten Immobilien steuerfrei (§23 EStG). Dies ist einer der größten steuerlichen Vorteile gegenüber anderen Anlageformen.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2026?

Das hängt stark vom Standort, Kaufpreis und der Finanzierung ab. In Augsburg sind die Preise seit dem Zinshoch leicht zurückgegangen, was bessere Einstiegschancen bietet. Nutzen Sie unseren Rechner für Ihre individuelle Berechnung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Empfohlen sind mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10 %) als Eigenkapital. 20 % EK gibt Ihnen einen besseren Zinssatz. Mehr EK senkt das Risiko, aber auch die Eigenkapitalrendite.

Was ist der Leverage-Effekt?

Der Leverage-Effekt beschreibt den Hebel durch Fremdfinanzierung: Sie profitieren von der Wertsteigerung der gesamten Immobilie, obwohl Sie nur einen Bruchteil selbst finanziert haben.

Immobilie oder ETF — was ist besser?

Beide Anlageformen haben Vor- und Nachteile. Immobilien bieten Leverage, steuerliche Vorteile und einen Sachwert. ETFs bieten Liquidität und Diversifikation. Unser Rechner vergleicht beide Szenarien direkt.

Lohnt sich Ihre Immobilie als Investment?