Wer in Augsburg ein Grundstück kaufen möchte, steht vor einer großen Herausforderung: Bauland ist in der Fuggerstadt extrem knapp. Die Stadt ist weitgehend bebaut, und neue Baulandausweisungen sind selten und politisch umstritten. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Baugrundstücken ungebrochen hoch, was die Preise auf einem stabilen Niveau hält. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wo in Augsburg und Umgebung noch Baugrundstücke verfügbar sind, mit welchen Preisen Sie rechnen müssen und worauf Sie beim Grundstückskauf unbedingt achten sollten.
Bauland-Knappheit in Augsburg: Die aktuelle Situation
Die Verfügbarkeit von Bauland in Augsburg ist auf einem historischen Tiefstand. Die Stadt hat eine Fläche von rund 147 Quadratkilometern, von denen der weitaus größte Teil bereits bebaut, als Grünfläche geschützt oder als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen ist. Pro Jahr kommen stadtweit nur wenige Dutzend neue Baugrundstücke auf den Markt, und die meisten davon werden über Netzwerke und Off-Market-Kontakte vermittelt, bevor sie öffentlich inseriert werden.
Die Baulandknappheit hat mehrere Ursachen. Augsburg wächst seit Jahren: Die Einwohnerzahl hat die 300.000-Marke überschritten, und der Zuzug aus München und dem ländlichen Umland hält an. Gleichzeitig gibt es einen starken politischen Widerstand gegen die Versiegelung neuer Flächen. Die Stadt setzt stattdessen auf Nachverdichtung, die Konversion ehemaliger Militär- und Gewerbeflächen und die Entwicklung von Brachflächen.
„In Augsburg ist nicht die Frage, ob man ein Grundstück findet, sondern wann. Geduld, gute Kontakte und schnelle Entscheidungsfähigkeit sind die Schlüssel zum Erfolg."
Grundstückspreise in Augsburg: Was kostet Bauland?
Die Grundstückspreise in Augsburg variieren erheblich je nach Stadtteil, Erschließungsgrad und Bebauungsmöglichkeit. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses geben eine erste Orientierung, liegen aber häufig unter den tatsächlich am Markt erzielten Preisen.
- Innenstadt und Premiumlagen: 800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter. Grundstücke in der Innenstadt sind extrem selten und werden fast ausschließlich an Bauträger für Mehrfamilienhäuser verkauft.
- Göggingen, Antonsviertel, Spickel: 700 bis 1.100 Euro pro Quadratmeter. Begehrte Wohnlagen mit sehr geringem Angebot.
- Pfersee, Kriegshaber, Hochzoll: 550 bis 850 Euro pro Quadratmeter. Gelegentlich kommen Abrisshäuser mit Grundstück auf den Markt.
- Lechhausen, Oberhausen: 400 bis 650 Euro pro Quadratmeter. Noch vergleichsweise moderat, aber steigend.
- Haunstetten, Bergheim, Inningen: 450 bis 700 Euro pro Quadratmeter. Neue Baugebiete bringen vereinzelt Grundstücke auf den Markt.
- Umlandgemeinden: 250 bis 500 Euro pro Quadratmeter. In Friedberg, Gersthofen, Neusäß oder Königsbrunn ist das Angebot größer und die Preise moderater.
Bei einem typischen Einfamilienhausgrundstück von 500 bis 700 Quadratmetern ergeben sich in guten Augsburger Lagen Grundstückskosten von 275.000 bis 770.000 Euro, allein für das unbebaute Land. Hinzu kommen die Baukosten, die aktuell bei 2.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Bebauungsplan prüfen: Was dürfen Sie bauen?
Bevor Sie ein Grundstück in Augsburg kaufen, müssen Sie den geltenden Bebauungsplan (B-Plan) prüfen. Der Bebauungsplan legt fest, was und wie auf dem Grundstück gebaut werden darf. Folgende Festsetzungen sind besonders wichtig:
- Art der baulichen Nutzung: Reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI) oder Gewerbegebiet (GE). In Wohngebieten sind nur Wohngebäude und ergänzende Nutzungen erlaubt.
- Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass auf einem 500-qm-Grundstück maximal 200 qm überbaut werden dürfen.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Bestimmt die maximal zulässige Geschossfläche. Eine GFZ von 0,8 erlaubt auf einem 500-qm-Grundstück maximal 400 qm Geschossfläche.
- Zahl der Vollgeschosse: Legt fest, wie hoch gebaut werden darf. In Einfamilienhausgebieten sind meist ein bis zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss erlaubt.
- Dachform und Firsthöhe: Viele B-Pläne schreiben die Dachform (Satteldach, Walmdach, Flachdach) und die maximale Firsthöhe vor.
- Baulinien und Baugrenzen: Definieren, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf und wo nicht. Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken sind zu beachten.
Falls kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Bebaubarkeit nach Paragraph 34 BauGB. Dann muss sich das geplante Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In Augsburg gibt es zahlreiche Gebiete ohne B-Plan, insbesondere in gewachsenen Wohnvierteln. Hier ist eine Bauvoranfrage beim Bauamt der Stadt Augsburg dringend empfehlenswert.
Altlasten und Erschließungskosten: Versteckte Kostenfallen
Nicht jedes Grundstück, das auf den ersten Blick attraktiv erscheint, ist auch tatsächlich ein guter Kauf. Altlasten und unvollständige Erschließung können die Baukosten erheblich in die Höhe treiben und im schlimmsten Fall eine Bebauung unmöglich machen.
Altlasten erkennen und prüfen
In Augsburg gibt es aufgrund der industriellen Vergangenheit der Stadt zahlreiche Grundstücke mit Altlastenverdacht. Ehemalige Fabrikgelände, Tankstellen, Wäschereien oder landwirtschaftlich intensiv genutzte Flächen können Bodenverunreinigungen aufweisen. Das Altlastenkataster der Stadt Augsburg gibt Auskunft über bekannte Altlasten und Verdachtsflächen. Ein Bodengutachten vor dem Kauf ist bei jeder Verdachtsfläche unverzichtbar und kostet je nach Umfang zwischen 2.000 und 10.000 Euro.
Erschließungskosten im Blick behalten
Ein Grundstück muss erschlossen sein, bevor gebaut werden kann. Zur Erschließung gehören der Anschluss an das öffentliche Straßennetz, die Wasserversorgung, die Abwasserentsorgung, der Stromanschluss und der Telekommunikationsanschluss. Bei einem voll erschlossenen Grundstück sind diese Kosten im Kaufpreis enthalten. Bei teilerschlossenen oder unerschlossenen Grundstücken können Erschließungskosten von 15.000 bis 50.000 Euro anfallen, die auf den Grundstückspreis aufgeschlagen werden müssen.
Die besten Lagen für Baugrundstücke in und um Augsburg
Innerhalb des Augsburger Stadtgebiets gibt es noch vereinzelt Grundstücke in folgenden Bereichen: Haunstetten-Süd (geplante Neubaugebiete), Bergheim und Inningen (ländlicher Charakter am Stadtrand), sowie einzelne Baulücken in gewachsenen Wohngebieten in Hochzoll, Göggingen und Pfersee. Diese Grundstücke sind selten und werden oft nicht öffentlich angeboten, sondern über Netzwerke vermittelt.
Wer bereit ist, ins nahe Umland auszuweichen, findet deutlich mehr Angebote zu moderateren Preisen. Besonders empfehlenswert sind die Gemeinden Friedberg (direkt an Augsburg angrenzend, eigener Bahnhof), Gersthofen (nördlich von Augsburg, gute B2-Anbindung), Neusäß und Stadtbergen (westlich, fließender Übergang zu Augsburg), Königsbrunn (südlich, gute B17-Anbindung) sowie Kissing und Mering (weiter südlich, Bahnanschluss nach Augsburg und München).
- Tipp 1: Registrieren Sie sich bei der Stadt Augsburg für das kommunale Baulandprogramm. Die Stadt vergibt gelegentlich Grundstücke an Privatpersonen, oft zu Preisen unter Marktniveau.
- Tipp 2: Beauftragen Sie einen Makler mit der Grundstückssuche. Viele Grundstücke werden nie öffentlich inseriert und sind nur über professionelle Netzwerke zu finden.
- Tipp 3: Prüfen Sie Abrisshäuser als Alternative. Ein altes Haus auf einem großen Grundstück kann günstiger sein als ein vergleichbares unbebautes Grundstück.
- Tipp 4: Seien Sie entscheidungsfreudig. Gute Grundstücke in Augsburg sind innerhalb weniger Tage verkauft. Halten Sie Ihre Finanzierung vorab bereit.
Grundstückskauf mit Wörthbach Immobilien
Als Immobilienmakler in Augsburg verfügen wir über ein breites Netzwerk, das uns Zugang zu Grundstücken verschafft, die nie auf den öffentlichen Markt kommen. Durch unsere engen Kontakte zu Eigentümern, Hausverwaltungen, Bauträgern und der Stadt Augsburg erfahren wir oft als Erste von verfügbaren Grundstücken und können unsere vorgemerkten Kaufinteressenten frühzeitig informieren.
Wir begleiten Sie nicht nur bei der Suche, sondern auch bei der Prüfung des Grundstücks. Bebauungsplan-Analyse, Koordination von Bodengutachten, Klärung der Erschließung und Begleitung zum Notar gehören zu unserem Service. So stellen wir sicher, dass Sie ein Grundstück erwerben, das Ihren Anforderungen entspricht und keine versteckten Überraschungen birgt.
„Ein gutes Grundstück in Augsburg zu finden, ist wie die Nadel im Heuhaufen. Aber genau das ist unsere Stärke: Wir kennen den Heuhaufen."