Bewertung
Immobilienbewertung in Augsburg: 3 Methoden einfach erklärt
Direkte Antwort: In Augsburg gibt es nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei anerkannte Bewertungsmethoden: das Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen und Standard-Einfamilienhäuser), das Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Häuser ohne Vergleichsobjekte) und das Ertragswertverfahren (für vermietete Renditeobjekte). Welches Verfahren für Ihre Augsburger Immobilie das passende ist, hängt vom Objekttyp ab. Eine kostenlose Marktpreiseinschätzung durch Wörthbach Immobilien stützt sich meist auf eine Kombination dieser Methoden und erreicht eine Genauigkeit von ±5 Prozent.
Die richtige Immobilienbewertung entscheidet in Augsburg über Zehntausende Euro. Zu niedrig angesetzt, verschenken Verkäufer Geld. Zu hoch angesetzt, bleiben Objekte monatelang unverkauft und müssen später deutlich im Preis reduziert werden – was Käufer misstrauisch macht. Dieser Artikel erklärt die drei Bewertungsmethoden mit konkreten Beispielen.
Methode 1: Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist in Augsburg die wichtigste Methode zur Bewertung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in typischen Wohnlagen. Der Wert wird aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Voraussetzung: Es müssen ausreichend Vergleichsobjekte mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung verkauft worden sein.
Praxisbeispiel Augsburg-Pfersee: Eine 85 m² Eigentumswohnung, Baujahr 1990, 2. OG, Balkon. In den letzten 12 Monaten wurden in Pfersee acht vergleichbare Wohnungen verkauft – zu Preisen zwischen 3.200 und 3.800 Euro/m². Mittelwert: 3.500 Euro/m². Ergebnis: 85 × 3.500 = 297.500 Euro. Zu- und Abschläge für Besonderheiten (Modernisierung, Ausblick, Lärm) bewegen sich bei ±10%.
Methode 2: Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn kaum Vergleichsobjekte existieren – etwa bei individuellen Villen im Antonsviertel, historischen Gebäuden in der Innenstadt oder besonderen Landsitzen im Augsburger Umland. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (laut Gutachterausschuss Augsburg).
- Gebäudeherstellungswert: Neubaukosten minus Altersabschlag und Bauschäden.
- Marktanpassungsfaktor: Justierung nach aktueller Marktlage in Augsburg (aktuell zwischen 0,9 und 1,15).
Praxisbeispiel Augsburg-Göggingen: Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1978, 180 m² Wohnfläche, 650 m² Grundstück. Bodenrichtwert: 800 Euro/m². Bodenwert: 520.000 Euro. Gebäudeherstellungswert nach Altersabschlag: 320.000 Euro. Sachwert vorläufig: 840.000 Euro. Marktanpassung (1,05): 882.000 Euro.
Methode 3: Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Renditeobjekten angewendet – klassisch bei Mehrfamilienhäusern im Universitätsviertel oder in Lechhausen. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der das aktuelle Zinsniveau abbildet.
Praxisbeispiel Augsburg-Universitätsviertel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, Jahreskaltmiete 84.000 Euro. Nach Abzug Bewirtschaftungskosten: 68.000 Euro Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszins von 3,5% für Augsburger Renditeobjekte: Ertragswert = 68.000 / 0,035 = 1.942.857 Euro.
„Wer eine vermietete Immobilie in Augsburg bewertet, ohne das Ertragswertverfahren anzuwenden, unterschätzt oft den Wert um 10 bis 20 Prozent. Die Kaltmiete ist bei Renditeobjekten wichtiger als der reine Bauzustand." — Serap Karakus, Geschäftsführerin Wörthbach Immobilien Augsburg
Tabelle: Welche Methode für welches Objekt?
| Objekttyp | Primäre Methode | Beispiel Augsburg |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Pfersee, Lechhausen |
| Standard-Einfamilienhaus | Vergleichswert | Haunstetten, Göggingen |
| Luxusvilla / individuelles Haus | Sachwert | Antonsviertel, Hochfeld |
| Mehrfamilienhaus vermietet | Ertragswert | Universitätsviertel, Oberhausen |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswert | Innenstadt, Gewerbepark |
| Altbau denkmalgeschützt | Sachwert | Ulrichsviertel, Jakobervorstadt |
Marktpreiseinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für einen normalen Verkauf reicht eine Marktpreiseinschätzung durch einen qualifizierten Makler – sie ist in Augsburg bei Wörthbach Immobilien kostenlos. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet zwischen 1.500 und 3.500 Euro und ist nur in bestimmten Situationen nötig: Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung, Schenkung unter Angehörigen, steuerrechtliche Zwecke.
Für eine kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie in Augsburg können Sie uns direkt kontaktieren. Einen schnellen Orientierungsrahmen liefern die aktuellen Marktpreise nach Stadtteil. Wer verkaufsinteressiert ist, findet im Beitrag Immobilie verkaufen in Augsburg den vollständigen Ablauf.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Sind Online-Bewertungstools verlässlich?
Online-Rechner wie die von ImmoScout oder HomeDay liefern eine grobe Orientierung, sind aber in Augsburg oft 15 bis 25% ungenau. Sie kennen weder den konkreten Zustand noch lokale Besonderheiten wie Lärm, Sonneneinstrahlung oder aktuelle Bauvorhaben in der Nachbarschaft.
Wie oft sollte eine Bewertung aktualisiert werden?
Bei aktiver Vermarktung in Augsburg reicht eine Bewertung zum Startzeitpunkt. Für interne Planung (Vermögensübersicht, Erbregelung) sollte der Wert alle 2-3 Jahre aktualisiert werden.
Welche Unterlagen braucht der Bewerter?
Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen der letzten 10 Jahre.
